REPORT Mehrwert für Manager – Baulärm aus zivilrechtlicher Sicht

Bei der Beurteilung von Lärmbelästigungen spielen nicht nur objektive, sondern auch subjektive Faktoren eine entscheidende Rolle. Neben der objektiv messbaren Lautstärke, Tageszeit, Dauer, Frequenz und Eigenart der Geräusche ist ebenso die subjektiv empfundene Störwirkung aus Sicht eines durchschnittlichen Anwohners des betroffenen Gebiets entscheidend. Die zentralen zivilrechtlichen Bestimmungen zu Immissionen, wozu auch Baustellenlärm zählt, sind im ABGB verankert. Wesentliche Regelungen finden sich in den Nachbarrechten (§ 364 ABGB) sowie in den mietrechtlichen Vorschriften (§ 1096 ABGB).

Nachbarschaftsrechte und Grenzen der Duldungspflicht
Übermäßige Immissionen wie Lärm, Rauch oder Erschütterungen sind unzulässig, wenn sie das ortsübliche Maß überschreiten und die Nutzung des betroffenen Grundstücks wesentlich beeinträchtigen (§ 364 Abs 2 ABGB). Entscheidend ist im ersten Schritt eine doppelte Ortsunüblichkeit: Eine Beeinträchtigung muss sowohl intensiver als ortsüblich als auch untypisch für die Umgebung sein. Ein Untersagungsrecht besteht jedoch nur, wenn zusätzlich eine wesentliche Beeinträchtigung der ortsüblichen Nutzung des Grundstücks vorliegt. Da beide Kriterien kumulativ erfüllt sein müssen, sind selbst ortsunübliche Immissionen hinzunehmen, wenn sie die Nutzung nicht wesentlich stören. Umgekehrt sind jedoch auch ortsübliche Immissionen zu akzeptieren, selbst wenn sie die Nutzung erheblich beeinträchtigen.

Besonders geschützt sind aber behördlich genehmigte Anlagen (§ 364a ABGB). Diese sind selbst dann zu dulden, wenn sie das ortsübliche Ausmaß überschreiten und die ortsübliche Nutzung der betroffenen Liegenschaft wesentlich beeinträchtigen. Als Kompensation steht ein Ausgleichsanspruch zu. Ausnahmen von der Duldungspflicht bestehen bei gesundheitlichen Gefährdungen oder wenn Auflagen missachtet werden. In solchen Fällen können Betroffene auch bei behördlich genehmigten Anlagen iSd § 364a ABGB Unterlassungsansprüche geltend machen.

Bestandsverträge
Von Baulärm sind nicht nur Eigentümer, sondern häufig auch Mieter oder Pächter betroffen. Sie können sich entweder direkt gegen den Störer (§ 364 Abs 2 ABGB) oder gegen ihren Vermieter richten (§ 1096 ABGB). Vermieter müssen das Bestandsobjekt in brauchbarem Zustand erhalten und Störungen unterbinden.

Bei erheblichen Beeinträchtigungen kommt eine Mietzinsminderung in Betracht. Als Richtwert gelten 10 bis 25 Prozent. Generell ist die Judikatur jedoch eher restriktiv. Ein vorab erklärter Verzicht auf dieses Recht ist unwirksam. Allerdings sind ortsübliche und unvermeidbare Baugeräusche grundsätzlich hinzunehmen.

Schadenersatz aufgrund von Baulärms
Falls Baulärm nachweislich gesundheitliche Schäden verursacht, ist ein deliktischer Schadenersatzanspruch im Einzelfall zu prüfen. Dies setzt jedoch eine erhebliche und andauernde Lärmbelastung voraus, die nachweislich zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führt. Solche Ansprüche sind in der Praxis schwer durchzusetzen, da hohe Anforderungen an den Kausalitätsnachweis bestehen.

Fazit
Das Zivilrecht bietet grundsätzlich Schutz vor unzumutbarem Baulärm, setzt aber durchaus Grenzen. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit ist jedenfalls einzelfallabhängig.

Überblick

Hier geht es zu Teil 1 der Serie zum Thema »Baulärm«

Der Autor
Mathias Ilg ist Rechtsanwalt bei Müller Partner Rechtsanwälte und spezialisiert auf Baurecht, Claim-Management und Konfliktlösung. www.mplaw.at