Mit den Lehren aus 2008 durch die aktuelle Krise

Bild: »Ich habe die Zinsen abgesichert, die Kredite verlängert und aufs Bauen gesetzt. Damit habe ich heute gegenüber anderen Bauträgern einen Vorteil von zwei bis drei Jahren«, erklärt Michael Schmidt, wie er die 3SI durch die Krise navigiert hat.

Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren durch ein Wellenbad der Gefühle gegangen. Jetzt läuft die KIM-Verordnung aus und die Zinsen sinken. Ist die Krise überwunden?

Michael Schmidt: Die Krise ist noch nicht ganz überwunden. Es geht aber auf jeden Fall aufwärts. In der schlimmsten Phase hatten wir 4 % Zinsen plus Aufschlag. Jetzt sind wir unter 2 %. Damit kann man leben und arbeiten. Auch die Baupreise haben sich beruhigt. Man kann wieder genauer kalkulieren. Die Baufirmen suchen wieder Aufträge und sind auch offen für kleinere Projektvolumen. Es ist noch nicht vorbei, aber es ist viel besser als 2023 oder 2024. 2023 haben wir 90 bis 100 Wohnungen verkauft, 2024 waren es 180 und in den ersten fünf Monaten 2025 waren es schon 120 Wohnungen. Ein Wachstum mit dem ich gut leben kann.

Wir befinden uns also im Endspurt der Krise?

Schmidt: Ja, das würde ich so sagen. Für uns als 3SI trifft das auf jeden Fall zu. Aber die letzten Jahre waren schon sehr herausfordernd. Wir – das gilt sowohl für mich persönlich als auch für mein gesamtes Team – haben so viel gearbeitet wie nie zuvor. Wir haben 2022 die Zinsen abgesichert und beschlossen, mehr zu bauen als jemals in der Geschichte der 3SI. Davon profitieren wir jetzt, weil die Wohnungen fertig sind und Kapital zurückfließt.

Viele andere Entwickler haben die Stopp-Taste gedrückt. Was waren Ihre Überlegungen hinter dem Entschluss, mehr denn je zu bauen? Das birgt ja auch Risiken.

Schmidt: Ich habe im Weiterbauen weniger Risiko gesehen als in der Alternative. Mir war relativ schnell klar, dass der klassische Projektverkauf so nicht mehr funktionieren wird, deshalb sind wir in den Einzelverkauf gegangen. Die Finanzierung war 2022 oder 2023 auch deutlich einfacher als jetzt. Damals hab ich alles bekommen, was ich wollte. Ich bekomme es jetzt auch noch, aber zu deutlich schlechteren Konditionen. Von dieser Entscheidung damals profitieren wir heute.

Gilt das, was für 3SI gilt, auch für die Branche? Wie würden Sie die aktuell beschreiben?

Schmidt: Die Stimmung hat sich auf jeden Fall aufgehellt. Das Problem ist nur, dass drei Jahre Krise viele Bauträger so in Bedrängnis gebracht haben, dass sie nicht mehr rauskommen. Grundsätzlich gibt es aber eine Aufbruchstimmung in der Branche. Die Mieten und Preise steigen. Jetzt profitieren die Bauträger von der Verknappung, die stattgefunden hat. Vor allem dann, wenn man fertige Waren hat. Man kann auch wieder ganze Zinshäuser oder Grundstücke verkaufen, wenn auch zu anderen Preisen als früher. Beim Einzelverkauf von Wohnungen erzielen wir heute höhere Preise als 2021, vor allem innerstädtisch.

Sie werden also beim Einzelverkauf bleiben?

Schmidt: Es war früher ja teilweise eine komische Zeit. Wenn das ganze Haus mehr bringt als der Einzelverkauf von Wohnungen, wenn man mit weniger Arbeit mehr Geld verdienen kann, dann macht man das natürlich. Das ist jetzt anders. Wir können heute zu fantastischen Preisen kaufen. Das Delta im Zinshausbereich zwischen dem Quadratmeter-Einkaufspreis und dem Quadratmeter-Wohnungspreis ist so hoch wie nie zuvor. Es macht wieder Spaß, Bauträger zu sein und viel Arbeit in ein Projekt zu investieren.

Sie haben erwähnt, dass die Baupreise spürbar sinken…

Schmidt: Vor allem habe ich viel mehr Auswahl. Wir sind heute auch für große Baufirmen interessant. Vor einigen Jahren war es sogar schwierig, kleinere Baufirmen zu finden, weil sie bei unglaublich vielen Projekten als Subunternehmer der großen Baufirmen tätig waren.

Es gab in der Branche einige Pleiten. Nicht jede war so spektakulär wie die Signa. Was lernt man daraus?

Schmidt: Über die Signa kann ich nicht viel sagen. Das war ja ein eigenes Geschäftsmodell mit dem Fokus auf das Handelsgeschäft. Das ist mit einem normalen Bauträger kaum vergleichbar. Lernen kann man aus jeder Krise. Hätte ich die Krise 2008 nicht mitgemacht, hätte ich 2022 nicht die Zinsen abgesichert. Natürlich tut es der Branche weh, wenn so große Namen scheitern, aber man darf das nicht mit dem klassischen Bauträger im Wohnbau vergleichen.

Welche Vision treibt Sie als CEO der 3SI Gruppe aktuell am stärksten an?

Schmidt: Ich wollte immer Bauträger sein und am Markt stark auftreten. Das ist uns in der Krise mehr als gelungen. Darauf sind wir stolz und das werden wir fortführen. Wir werden das Bauträgertum, den Einzelverkauf und die volle Wertschöpfung im Wohnungseigentum massiv ausbauen. Wir planen aktuell 15 bis 20 Projekte, die zum Teil auch heuer noch auf den Markt kommen werden. Wir haben heuer schon sieben Zinshäuser gekauft, die in den Einzelverkauf gehen.

Wenn Sie auf Ihr bisheriges Wirken als CEO der 3SI Group zurückblicken. Was war Ihre beste Entscheidung? Und was würden Sie heute anders entscheiden?

Schmidt: Aus jetziger Sicht würde ich das eine oder andere Projekt besser nicht gekauft haben. Ich freue mich über jedes neue Projekt, schaue heute aber noch viel genauer auf die Preise und auf die Details. Ich rechne heute vorsichtiger als früher. Die beste Entscheidung war sicher, dass wir in der Krise schnell reagiert haben. Ich bin seit 2001 im Geschäft und habe die Krise 2008 miterlebt. Das hat mir sehr geholfen. Ich habe die Zinsen abgesichert, die Kredite verlängert und aufs Bauen gesetzt. Damit habe ich heute gegenüber anderen Bauträgern einen Vorteil von zwei bis drei Jahren.

Wären Sie nicht in der Immobilienbranche gelandet? Welche andere Branche würde Sie reizen?

Schmidt: Architektur reizt mich sehr. Grundrisse planen und zeichnen mag ich sehr. Ich habe ja auch die HTL besucht. Ich hätte mir auch vorstellen können, Rechtsanwalt zu werden. Ich habe sogar ein Semester Jus studiert, aber ich bin eigentlich kein Streiter. Aber das Fachwissen imponiert mir. Was mir immer schon großen Spaß gemacht hat und immer noch macht, ist Marketing. Das habe ich auch innerhalb der 3SI Group enorm vorangetrieben.

Sollte ich irgendwann die Immobilienbranche verlassen, dann werde ich sicher etwas mit Marketing machen.